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Immobilien-Crowdfunding

Immobilien-Crowdfunding: gute Rendite oder Risiko? Lesen Sie hier meine Erfahrungen.

Crowdfunding ist seit Jahren in aller Munde und aus der Finanzierungswelt von Start-Ups nicht mehr wegzudenken. Denn mit der Schwarmfinanzierung lassen sich interessante Produkte und Geschäftsideen finanzieren, deren Business-Pläne sonst in den virtuellen Papierkörben von Kreditgebern gelandet wären. Seit kurzer Zeit sind auch einige Anbieter am Markt, die ihre Immobilien-Projekte mit dieser Finanzierungs-Methode verwirklichen. Das bietet auch für private Sparer eine interessante und lukrative Anlagemöglichkeit.

Was ist Immobilien-Crowdfunding?
Beim Immobilien-Crowdfunding bzw. Immobilien-Crowdinvesting wird ein Teil eines Bauprojektes durch viele kleine Geldgeber investiert. Dabei kann es sich um die Sanierung eines Altbaus, dem Neubau eines Wohnhauses, aber auch den Bau einer Klinik oder eines Bürogebäudes handeln. Viele Bauträger entscheiden sich für diese Form der Finanzierung, weil ihnen für die Gesamtfinanzierung ihrer Projekte zu wenig Eigenkapital zur Verfügung steht. Das durch Crowdfunding eingenommene Geld wird von den Banken als Eigenkapital gewertet und macht so die Finanzierung des geplanten Projekts für den Bauträger möglich.
Seit kurzer Zeit ist auch die Investition in sogenannte Bestandsimmobilien möglich. Dabei investiert man sein Geld in vollvermietete Zinshäuser und erhält in regelmäßigen Abständen einen Teil der Mieterträge ausgeschüttet.

Wie funktioniert Immobilien-Crowdinvesting?
Der erste Schritt zum Immobilien-Crowdinvesting ist die Suche nach einer geeigneten Plattform, auf der entsprechende Objekte angeboten werden, in die man investieren kann. Die Branche ist zwar noch jung, dennoch haben sich bereits diverse Anbieter am Markt etabliert.
Auf den Plattformen selbst sind die unterschiedlichen Projekte dargestellt, die zur Finanzierungsbeteiligung angeboten werden. Die drei entscheidenden Faktoren, die man bei der Wahl der Immobilie beachten sollte, sind der angebotene Zinssatz, die Laufzeit des Projektes sowie die Mindestbeteiligung.
Die Zinssätze bewegen sich je nach Immobilie dabei gewöhnlich zwischen 4 und 7,5 %, wobei europäische, aber nicht in Deutschland ansässige Plattformen, wie zB. Estateguru*, in der Regel deutlich mehr Rendite bringen (> 10%). Das liegt daran, dass deutsche Anbieter viel stärker reguliert werden, was sie zwar vermeintlich nicht sicherer macht, was aber wegen des erheblichen Aufwandes und der dadurch entstehenden Kosten auf die Rendite drückt. Dabei gilt wie bei den meisten Investments: je höher das Risiko, desto höher ist auch der Zinssatz. Vollvermietete Bestandsimmobilien haben meist einen geringeren Zinssatz, das Risiko eines Ausfalls ist hier aber eben auch deutlich geringer. Auf einigen Plattformen wird bei den einzelnen Projekten auch ein Rating vorgenommen, um das Risiko für die privaten Investoren transparenter darzustellen.
Die Laufzeiten variieren zwischen 12 und 48 Monaten. Einige Anbieter schütten die Rendite bereits regelmäßig während der Projektphase aus, während andere den investierten Betrag und die angefallenen Zinsen erst nach dem Ende des Projekts auszahlen.
Die Mindestbeteiligung bei der Investition startet bei vielen Projekten schon bei 250 Euro. Manche Anbieter fordern bei einigen Projekten aber auch eine höhere Einzahlung von bis zu 1.000 Euro.

Welche Vor- und Nachteile hat Immobilien-Crowdfunding?
Der deutsche Immobilien-Markt ist seit Jahren im Aufschwung und die Preise für Wohnraum boomen. Das ist als privater Mieter zwar unerfreulich, doch die Kehrseite der Medaille ist, dass man diese Preisentwicklung durch kluge Investments auch für sich nutzen kann. Doch der Immobilien-Markt ist heiß umkämpft und als Laie hat man es schwer, Fuß zu fassen und an aussichtsreiche Projekte heranzukommen.
Durch Immobilien-Crowdfunding ist es deutlich einfacher, in Immobilien zu investieren, als wenn man selbst eine Wohnung kauft und diese dann vermietet bzw. saniert und wieder verkauft. Wer mit den Tücken des Marktes nicht vertraut ist, findet hier eine einfache Möglichkeit, sich an lukrativen Projekten zu beteiligen. Natürlich geht das zu Lasten der Erträge. Wer den Markt gut kennt, kann mit eigenen Immobilien sicher mehr Geld machen, doch auch schnell viel mehr Geld verlieren.

Gegenüber anderen Investment-Möglichkeiten bietet Immobilien-Crowdfunding relativ kurze Laufzeiten bei gleichzeitig attraktiven Renditen. Zinsen in der Höhe, wie sie auf den genannten Plattformen angeboten werden, sind bei anderen Investitionen derzeit kaum am Markt zu bekommen. Wer sein Geld nicht ewig binden möchte, findet hier eine gute Möglichkeit, in Projekte mit recht kurzer Laufzeit schon ab zwölf Monaten zu investieren.

Doch man sollte sich natürlich von den hohen Zinsen nicht blenden lassen. Wenn das Projekt schief geht, muss der Bauträger möglicherweise Insolvenz anmelden und das Geld geht ganz oder zumindest teilweise verloren. Das geht oft schneller, als man denkt. Es kann beispielsweise zu Verzögerungen im Genehmigungsverfahren oder bei der Fertigstellung der einzelnen Wohneinheiten kommen. Wird das Bau-Budget überschritten, werden weitere Finanzierungsquellen erforderlich, um weiter bauen zu können. Findet sich niemand, der weiter in das halbfertige Projekt investieren will, wird auch nicht weiter gebaut.
Bei der Abwicklung der Rückzahlung haben Sie nicht gerade die besten Karten, denn bei dem Investment handelt es sich um ein sogenanntes nachrangiges Darlehen. Das bedeutet, dass es im Falle einer Insolvenz erst zu einer Rückzahlung Ihres investierten Geldes kommt, nachdem alle anderen nicht nachrangigen Gläubiger wie Banken und Lieferanten ihr Geld in voller Höhe erhalten haben.

Sinnvoll ist es daher, nicht alles auf eine Karte zu setzen und sein Geld nur in ein Projekt zu investieren, sondern das Kapital auf mehrere unterschiedliche Projekte aufzuteilen. Auch wenn es die Abwicklung ein wenig komplizierter und unübersichtlicher macht, empfiehlt es sich ebenso, auch bei unterschiedlichen Plattformen zu investieren. Denn natürlich unterscheidet sich auch die Qualität der Plattformen bei der Einschätzung der Wirtschaftlichkeit von den angebotenen Projekten.

Wie bei allen anderen Investments sollte man sich auch beim Crowdinvesting in Immobilien auf seinen Hausverstand verlassen. Das heißt: investieren Sie nur in Projekte, die Sie auch wirklich verstehen und lassen Sie sich dabei nicht von schönen Bildern und blumigen Beschreibungen blenden. Es gibt immer das Risiko eines Totalverlustes. Mit Weitsicht und dem entsprechenden Augenmaß ist Immobilien-Crowdfunding jedoch eine interessante und lukrative Anlagemöglichkeit.

Fazit: Ist Immobilien-Crowdinvesting empfehlenswert?

Ich persönlich würde diese Investitionsmöglichkeit NEUTRAL bewerten. Warum neutral?

Es ist keine schlechte Möglichkeit, sein Geld zu investieren, aber es gibt eben bessere:

Wer in Immobilien investieren möchte, der ist mit Immobilien-ETFs oder REITs deutlich besser, weil flexibler und vor allem sicherer aufgehoben. Lesen Sie bitte HIER meinen Beitrag dazu.

Wer sich generell für Crowdinvesting interessiert, der sollte sein Geld lieber in P2P-Kredite bei zB. Bondora* oder Mintos* investieren. Die Zinsen dort sind sehr lukrativ und man kann sein Geld dort wesentlich breiter streuen, was mehr Sicherheit bringt.

Wenn Sie trotzdem Ihr Geld in Immobilien-Crowdfunding anlegen möchten, dann sollten Sie lieber einen europäischen Anbieter wie zB. Estateguru* nehmen, weil Sie bei diesem Anbieter Zinsen von bis zu 12% bekommen und bereits ab 50,- Euro loslegen können. Bei deutschen Anbietern sind Sie in der Regel nicht sicherer aufgehoben, bekommen aber nur ca. die Hälfte an Zinsen. Meiden Sie Anbieter, welche überall agressiv Werbung schalten, denn das kostet viel Geld und Sie können sich sicher denken, wer das letztlich bezahlt bzw. von wessen Rendite diese Kosten dann abgehen!

Im nächsten Beitrag erkläre ich Ihnen Schritt für Schritt, wie das Geld anlegen bei Estateguru* funktioniert.

 

10% Zinsen und mehr mit P2P?

In diesem Beitrag möchte ich Ihnen am Beispiel von Mintos* zeigen, wie Sie relativ sicher Ihr Geld mittelfristig anlegen und dabei erstaunliche Renditen von über 10% p.a. Zinsen kassieren können. Was genau Peer-2-Peer, kurz P2P, bedeutet, habe ich schon an anderer Stelle ausführlich beschrieben. Das ist weder Hexenwerk noch Bauernfängerei, sondern hat sich bereits seit Jahren als tolle Geldanlage etabliert und bewährt. Warum haben Sie davon bisher so wenig oder nichts gehört? Ganz einfach: Ihr Bankberater oder Versicherungsvertreter kann daran nichts verdienen und empfiehlt Ihnen dieses Produkt daher nicht!

Mintos* ist ein Kreditmarktplatz, welcher von verschiedenen Darlehensvergebern Kreditnehmer und Investoren zusammenbringt. Bei Mintos* können Sie als Kleinanleger in Darlehensanteile investieren, die in ganz Europa vergeben worden sind. Es werden dort aktuell Hypothekendarlehen, abgesicherte Autokredite, Factoring-Kredite, persönliche nicht abgesicherte Darlehen und kleine Geschäftsdarlehen angeboten.

Um sein Geld kurz- oder mittelfristig anzulegen, ist diese Plattform meiner Meinung nach sehr gut geeignet. Sie sparen auf eine größere Anschaffung, z.b. einen PKW, eine Hochzeit oder Ähnliches? Dann sollten Sie sich dort auf alle Fälle mal umsehen. Ihr Geld wird dort mit über 10% verzinst (laut deren Homepage liegt der Zinssatz bei durchschnittlich 11,9 % im Jahr!) und Sie kommen zeitnah wieder an Ihr Geld, indem Sie einfach rechtzeitig die Investitionen stoppen und die Kredite auslaufen lassen. Zusätzlich haben Sie die Möglichkeit, falls Sie Ihr Geld doch spontan brauchen, die Kredite, in die Sie investiert sind, dort auf einem Marktplatz zu verkaufen.

Klicken Sie hier, um ein Konto bei Mintos zu eröffnen.*

Es gibt 3 Varianten, bei Mintos sein Geld zu investieren.

1. Invest & Access – Sie möchten es schnell und einfach haben d.h. Mintos soll alles für Sie übernehmen. Sie müssen sich dadurch um nichts kümmern, bekommen allerdings „nur“ ca. 8,5 % Zinsen p.a. auf Ihre Investition, dafür kommen Sie jederzeit wieder an Ihr Geld.

2. Auto Invest – Hier legen Sie selbst die Strategie fest, mit der Ihr Geld investiert werden soll. Doch keine Angst, das ist keine Raketenwissenschaft. An Ihr Geld kommen Sie, wenn die entsprechenden Kredite ausgelaufen sind. Es ist also die m.E. nach perfekte mittelfristige Geldanlage. Zwar können Sie Ihre Anteile auf dem Marktplatz verkaufen, falls es brennt und sie dringend Ihr Geld brauchen, jedoch müssten Sie dann eventuell Abschläge in Kauf nehmen. Belohnt werden Sie dafür mit durchschnittlich 11,6 % Zinsen p.a.

3. Manuelles Investieren – Sie haben sich bereits intensiv mit der Materie beschäftig und möchten alles ganz genau selbst planen. Dazu haben Sie hier die Möglichkeit. Ganz individuell können Sie die Verteilung Ihrer Investition und das Risiko festlegen. Die Rendite hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab. Für unerfahrene Anleger ist das manuelle Investieren eher nicht geeignet.

Wie sicher ist das?

Die Firma Mintos ist in Lettland ansässig, was zur EU und natürlich zur Eurozone gehört.

Man kann sein Investment dort sehr gut streuen. So sind Investments bereits ab 10,-Euro möglich, was bedeutet, dass wenn Sie beispielweise 1000,-Euro investieren, so können Sie die auf 100 verschiedene Kredite verteilen. Zusätzlich hat Mintos laut eigenen Angaben bereits bei 95% aller Darlehen eine Rückkaufgarantie.

Meiner Meinung nach ist das Risiko für Ihr Geld dort minimal! Ganz ohne Risiko geht es aber leider nicht. Lesen Sie dazu bitte meinen Beitrag zum Thema Rendite.

Was bleibt, ist das Plattform-Risiko an sich. Weil es vor der Finanzkrise 2008 noch keine nennenswerte P2P-Plattformen gab, gibt es demnach auch diesbezüglich keine Erfahrungswerte. Allerdings ist Ihr Geld bei einer richtigen Finanzkrise in keiner Anlage (außer vllt. Edelmetall) sicher! Auch hier gilt natürlich: Nie alle Eier in einen Korb!

Fazit:
Um kurz- oder mittelfristig Geld anzulegen sind P2P-Plattformen wie Mintos* hervorragend geeignet. Sehr hohe Renditen, breite Diversifikation, hohe Flexibilität und einfache Bedienung stehen hier einem meiner Meinung nach annehmbaren Risiko gegenüber.

Auf der nächsten Seite zeige ich Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Ihr Geld bei Mintos anlegen können. Hier entlang >>>>

Peer-to-Peer

P2P als Investmentmöglichkeit: Was sich dahinter verbirgt, wie man profitiert und worauf man achten sollte

P2P ist in aller Munde. Was sich dahinter verbirgt, wie man davon profitiert, ob es das Tagesgeld und Sparbuch ersetzen kann und welche Risiken damit verbunden sind, haben wir in diesem kurzen Artikel festgehalten. Wir fokussieren uns hierbei schwerpunktmäßig auf die Sicht des Anlegers.

Was sind peer-to-peer Kredite?
Peer-to-Peer (P2P)-Kredite ermöglichen es Einzelpersonen, Kredite direkt von anderen Personen zu erhalten, wodurch die Bank als Zwischenhändler, Vermittler und Kreditgeber umgangen wird. Die großen, seriös arbeitenden Websites, die P2P-Kredite abwickeln und vermitteln, haben die Akzeptanz des neuen Anlage- und Finanzierungsinstrumentes in den letzten Jahren deutlich ansteigen lassen.

P2P-Kredite kennt man auch unter den Begriffen „Social Lending“ und „Crowdlending“. Dahinter verbirgt sich, dass der Kreditwunsch meist nicht von einem Anleger, sondern von vielen gleichzeitig (anteilig) erfüllt wird. Das streut einerseits das Risiko und ermöglicht, dass man auch kleinere Beträge in P2P-Krediten anlegen kann.

Wie funktionieren sie und was für Vorteile haben Sie für den privaten Anleger?
P2P-Webseiten bringen die potentiellen Kreditnehmer direkt mit den Anlegern zusammen. Die Webseitenbetreiber (in der Regel kleinere bis mittelgroße Unternehmen) legen die Preise und Bedingungen fest, zu denen die Verträge abgeschlossen werden. Wie bei einer Börse, kann sich der Anleger seine „Wunschkreditnehmer“ auswählen, sortiert z.B. nach Bonität, Zinssatz und Laufzeit.

Als Anleger muss man ein Konto beim jeweiligen Anbieter eröffnen. Das dann eingezahlte Geld kann dann nach Belieben auf die angebotenen Darlehen verteilt werden. Selbstverständlich müssen die Kreditsuchenden ähnlich wie bei einem Bankkredit Angaben zur finanziellen, beruflichen und persönlichen Situation machen. Diese werden (natürlich unter Beachtung des Datenschutzes und ggf. der Anonymisierung) vom Webseitenanbieter zur Verfügung gestellt, damit man sich als Anleger ein Bild vom Kreditsuchenden machen kann. Ist die Entscheidung pro Geldanlage gefallen, werden die monatlichen (Rück-)Zahlungen und all‘ die Formalitäten über die Plattform/Webseite abgewickelt. Auf Wunsch kann dies völlig automatisiert ablaufen. Es ist auch durchaus möglich, dass Anleger und Kreditsuchende direkt über Details der Konditionen verhandeln.

Wesentlich ist: Die Webseite bzw. Plattform dient als „unparteiischer Dritter“, welcher insbesondere für den Anleger Rechtssicherheit garantiert.

Die Unterschiede in den Webseiten zeigen sich hauptsächlich in der Schwerpunktsetzung: Während manche Anbieter ein breites Portfolio an Kreditsuchenden anbieten, fokussieren sich andere auf bestimmte Marktbereiche, z.B. die Vermittlung von P2P-Krediten für die Unternehmensgründung oder für soziale Projekte.

Als Anleger ist der große Vorteil, dass sich per P2P-Plattform erheblich höhere Zinssätze als bei der klassischen Bankanlage realisieren lassen. Ggf. auch wichtig ist, dass man gezielt für einen selbst wünschenswerte Projekte fördern kann: Es ist z.B. nicht unüblich, dass Unternehmer Projekte von vor- oder nachgelagerten Zulieferern bzw. Lieferanten unterstützen, um sich und Ihr eigenes Geschäft abzusichern. Desweiteren kann man eine getätigte Anlage auch vorzeitig auflösen, indem man diese über die jeweilige Plattform an andere Anleger weiterveräußert. Somit ist man nicht gezwungen die komplette Kreditlaufzeit abzuwarten, bis das Geld mitsamt (bei vorzeitiger Auflösung anteiliger) Zinsen zurückgeflossen ist.

Ist P2P eine Alternative zum Sparbuch oder zum Tagesgeld, weil deutlich mehr Rendite möglich ist?
Tagesgeld ist – wie der Name schon sagt – täglich verfügbar. Im Gegenzug fallen die Zinsen recht gering aus und werden auch häufig angepasst; durchaus auch nach unten. Im Gegenzug sind P2P-Kredit festverzinslich, was damit für den Anleger Planungssicherheit mit sich bringt. Das kann dann schnell verlockend sein; insbesondere dann, wenn der P2P-Zinssatz deutlich höher anzusiedeln ist.

Oft wird jedoch vergessen, dass dem höheren Zinssatz auch ein gewisses Risiko gegenübersteht. Während das Tagesgeld bei der Bank dank deutscher Einlagensicherung (und ähnlicher Konstruktion in anderen europäischen Ländern) bis 100.000EUR quasi ausfallsicher ist, sieht dies bei einem Kreditnehmer anders aus: Dieser kann insolvent gehen und eine Rückzahlung ist nicht zu 100% garantiert.
Den Plattformbetreibern ist dies bewusst: Mit verschiedenen Maßnahmen versuchen diese, eigene „Sicherheitsnetze“ zu spannen, z.B. in Form einer „BuyBack-Garantie“. Hierbei kann der Anleger den gewährten Kredit von der Plattform mit einem Abschlag zurückkaufen lassen und seine Verluste begrenzen. Doch natürlich kostet dies auch indirekt Geld bzw. ist in den Plattformgebühren eingepreist. Außerdem lassen sich so Verluste nur begrenzen, nicht verhindern.

Es gilt also abzuwägen zwischen Risiko und höherem Zinsversprechen. Generell sollte ein P2P-Investment nicht mit Mitteln getätigt werden, die im Fall der Fälle (z.B. bei einem Totalschaden des eigenen Autos) dringend in kurzer Zeit gebraucht werden könnten. Auch wenn das Ausfallrisiko gering ist, sollte hier die Sicherheit vor der Rendite stehen. Selbst wenn ein Ausfall nicht gegeben ist, muss man bei vorzeitiger Auszahlung der Anlagesumme erst einen Käufer am Markt finden.

Darüberhinaus gehende Geldmittel können natürlich definitiv das Tagesgeld (und in diesem Zusammenhang: Sparbuch) ersetzen. Insbesondere für einen mittelfristigen Planungshorizont (2-5 Jahre Anlagedauer) sind P2P-Kredite eine wunderbare Möglichkeit Geld zu „parken“, ohne sich mit geringen Zinssätzen abspeisen zu lassen.

Welche Risiken bestehen?
P2P ist kein Wundermittel gegen Kreditausfall: Wie bei einer herkömmlichen Bank, muss auch hier der Kreditwunsch genau geprüft werden. Banken planen mit einer Ausfallrate von 1-10%, je nach Art der Kreditform (Bankkredit, Kreditkartenschulden, Immobiliendarlehen). Die oft deutlich höheren Zinsen bei P2P-Plattformen sollten im Einzelfall nicht dazu führen, dass man zu gierig wird: Ein hoher Zinssatz hat oft einen GRUND, z.B. eine schlechte Zahlungsmoral oder hohe Ausfallwahrscheinlichkeit. Hier ein Mittelmaß zwischen Risiko und Profit zu finden erfordert vor Allem besonnenes Vorgehen.

Die Verlockung ist oft hoch, die Anlagesumme auf wenige Kreditgesuche mit hohen Zinssätzen zu verteilen. Auch hier ist es vorteilhaft, wenn man den Anlagebetrag besser auf viele Kreditnehmer aufteilt. So fällt der Ausfall eines Kredites weniger ins Gewicht und in der Summe bleibt die Gesamtanlage rentabel.

Hinzu kommt, dass die Plattformbetreiber in Form von Gebühren auch ihren Teil vom Kuchen abhaben möchten. Als Faustregel kann man sagen, dass ein P2P-Kredit mindestens 50% mehr Zinsertrag pro Jahr einbringen sollte, als eine vergleichbare Tagesgeldanlage. So hat man genügend Zusatzrendite und gleichzeitig „Spielraum“, um Fehlinvestments auszugleichen.

Fazit
P2P-Plattformen und -webseiten bringen Anleger und Kreditsuchende zusammen. Wie bei einer Börse, kann man hier lukrative Anlagen tätigen und höhere Renditen als beim Tagesgeld erwirtschaften – wenn man besonnen vorgeht und klug investiert.

Mehr zum Thema P2P, und wie Sie dort ihr Geld anlegen können, finden Sie in diesem Beitrag:

Bondora Go and Grow – Die Alternative zum Tagesgeldkonto