Archiv der Kategorie: Schlechte Geldanlagen

Erfahren sie hier, warum Sie mit altmodischen Geldanlagen wie Bausparvertrag, Lebensversicherung, Sparbuch oder Riester eher Geld verlieren als sparen.

Wie Sie NICHT in Immobilien investieren sollten

Viele Sparer wissen in Zeiten von Nullzinsen nicht, wie sie ihr Geld anlegen sollen und flüchten sich in Immobilien. Das berühmte „Betongold“ war schließlich jahrelang eine sichere Bank. Kräftige Wertzuwächse und vermeintlich regelmäßige Mieteinnahmen machten sie sozusagen alternativlos. Ist das heute noch so? Das will ich in einer zweiteiligen Beitragsreihe klären. Es gibt verschiedene Möglichkeiten in Immobilien zu investieren, sei es aktiv oder passiv. Wir beginnen damit, wie Sie nicht in Immobilien investieren sollten, denn es ist nicht alles Beton, was glänzt…oder so ähnlich. 😉

Bild: © Андрей Яланский / Fotolia

– Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Moment mal – ist das nicht die beste Investition überhaupt? Eine Wohnung kaufen und den Mieter abzahlen lassen? Ganz klare Antwort: NEIN!

Verlockend sind die niedrigen Zinsen, die momentan irgendwo zwischen 0,6 und 1% liegen. Die Banken werfen einem das Geld förmlich hinterher und da bietet es sich doch an, eine Wohnung zu kaufen, oder? Eben nicht, denn während die Zinsen in den letzten 10 Jahren zwar deutlich gesunken sind, sind die Preise für Immobilien extrem gestiegen.

Bild Quelle: Deutsche Bundesbank

Um eine Wohnung zu kaufen, welche sich auch zuverlässig vermieten lässt und vernünftige Mieteinnahmen beschert, können Sie keine Immobilie in der Pampa kaufen. Die Wohnung muss die richtige Größe haben und in mittlerer bis guter Lage stehen. Am besten in einer Stadt oder deren Speckgürtel mit guter Verkehrsanbindung. Aber wie Sie auf der Grafik oben sehen, haben sich genau dort die Preise fast verdoppelt! Kein noch so niedriger Darlehenszins kann das rausholen. Zwar sind auch die Mieten gestiegen, doch ist die Rendite bei einer finanzierten Immobilie grottenschlecht.

Ein Beispiel:

Hätte man 2009 eine 2-Zimmer/ 60qm-Wohnung für 150000,- gekauft und voll finanziert, hätte man ungefähr 4% Zinsen bezahlt. Der Einfachheit halber nehmen wir ebenfalls an, die Kaufnebenkosten wären da schon drin. Desweiteren gehen wir von einer Kaltmiete von 7,50 Euro/qm aus.
Wir haben demnach eine monatliche Kaltmiete von 450,-Euro, macht 5400,-Euro Einnahmen im Jahr. Das ist eine Rendite von 3,6%.

Bei einer Tilgung von 2% müsste man im Monat 750,-Euro an die Bank abdrücken. Die Mieteinnahmen reichen nicht zur Deckung aus und man muss 300,-Euro im Monat drauflegen. Läuft alles glatt, gehört einem die Wohnung nach 27 Jahren und 7 Monaten.

Kauft man die selbe Immobilie aber heute, dann zahlt man 285000,-Euro, denn die Preise sind ca. um 90% gestiegen. Nehmen wir 0,8% Zinsen und eine auf 11,-Euro/qm gestiegene Kaltmiete an, dann sieht unsere Rechnung so aus:

Ihre Rendite beträgt trotz gestiegener Miete jetzt nur noch 2,78%. Wir brauchen bei gleicher monatlicher Belastung von 750,-Euro/Monat jetzt 36 Jahre und 7 Monate, bis die Wohnung abbezahlt ist. In dieser Zeit dürfte der Finanzierungszins aber nicht steigen. Steigt der Zins nur um 2%, was in diesem langen Zeitraum sehr wahrscheinlich ist, dann steigt unsere monatliche Blastung auf 1108,44 Euro im Monat. Statt 300,- müsste man dann 448,-Euro im Monat zuschießen oder die Laufzeit verlängern. Bleibt zu hoffen, dass man bei 40 Jahren oder länger noch das Ende der Finanzierung erlebt.

In den Rechenbeispielen wurden eventuelle Steuerersparnisse/ Abschreibungen mit Absicht nicht berücksichtigt. Zwar werden diese gerne von Maklern als Verkaufsargument genutzt, doch sollten Sie sich von diesen paar tausend Euro, welche Sie unter Umständen vom Finanzamt zurückbekommen können, nicht blenden lassen. Eine Immobilie kostet auch und man braucht Rücklagen. Auf gar keinen Fall sollten eventuelle Steuererspanisse ein Kaufgrund sein und ebensowenig sollten Steuerertattungen, welche Sie vielleicht noch bekommen werden, was aber naturgemäß überhaupt nicht sicher ist, in eine Finanzierung eingeplant werden! Hören Sie beim Thema Steuern nicht auf einen Makler, denn der will verkaufen, sondern fragen Sie am besten Ihren Steuerberater!

Oft läuft es als Investor leider nicht so glatt, wie man sich das vorher ausgemalt bzw. der Makler es einem verkauft hat, denn als Vermieter trägt man viele Risiken: Da wären neben Mietausfällen und Mietnomaden z.B. auch Eigentümergemeinschaften, die einem quer kommen können. Immobilien benötigen zudem Instandhaltung und Pflege, was bezahlt werden muss und die sowieso schon winzige Rendite weiter schmälert. Nicht zu vergessen unsere liebe Regierung, die z.B. mit Mietpreisbremsen/-deckel immer mehr zu Ungunsten von Vermietern reguliert.

Für mich sieht diese extreme Preisentwicklung doch sehr nach einer Blase aus. In Blasen sollte man nicht investieren, außer man ist von Anfang an dabei. Wenn Sie jetzt kaufen, dann hören Sie vermutlich in naher Zukunft einen lauten Knall.

Habe Sie gewusst, dass Immobilienbesitzer in Deutschland schon zweimal mit staatlichen Zwangshypotheken zur Kasse gebeten wurden? Diese Zusatzsteuer für Immobilienbesitzer gab es bereits 1923 und 1948. Kommt in den nächsten Jahren wieder eine Finanzkrise, was gar nicht mal so abwegig ist, wer weiß, was den Damen und Herren von der Politik dann wieder einfällt…

Fazit: Finger weg! Zuviel (Klumpen-)Risiko, zu wenig Ertrag, zu unflexibel.

 

– Geschlossene Immobilienfonds

Hierzu nehme ich extra eine größere Schriftart:

FINGER WEG!!!!

Ich weiß nicht wie es Ihnen geht, aber mir fallen da immer sofort schmierige Typen mit Champagner-Flaschen in der Hand auf einer dekadenten Party ein. Jetzt fällt mir der Name auch wieder ein, den möchte ich hier in meinem Blog aber nicht in den Mund nehmen. Klicken Sie einfach mal HIER – Google ist unser Freund.

Eine Ausnahme? Nur ein schwarzes Schaf? Definitiv nicht.

Bei einem geschlossenen Fonds investieren Sie nicht in eine Spareinlage, sondern kaufen eine Beteiligung an einer Gesellschaft. Daher gibt es hier (grauer Kapitalmarkt) keine Absicherung durch einen Einlagensicherungsfonds. Sie haben auch kein geschütztes Sondervermögen, wie beispielsweise bei einem ETF, sondern sie tragen 100% Verlustrisiko.
Bei geschlossenen Fonds müssen Sie sehr lange Laufzeiten für Ihr angelegtes Geld in Kauf nehmen – 20 bis 30 Jahre sind da eher die Regel als die Ausnahme. Vertrieb, Verwaltung und natürlich Provisionen – das alles macht den Fonds sehr teuer und schmälert erheblich Ihre Rendite. Dabei sind die Betreiber solcher Unternehmen in ihrer Namensgebung sehr einfallsreich. Leider ist das Internet voll davon und sie locken mit hohen Renditen und bunten (selbstgedruckten) Zertifikaten. Lassen Sie sich davon nicht einlullen (Gier frisst Hirn) und fragen Sie bei kleinstem Zweifel direkt nach oder lassen sie am besten ganz die Finger weg, wenn Sie sich nicht zu 100% sicher sind, dass es sich nicht um ein solches „Geschlossener-Fond-Schneeball-System“ handelt.
Sogar Wikipedia lässt an dieser Anlageform kein gutes Haar. Ich zitiere: „Geschlossene Fonds stehen in der Kritik wegen Betrugsfällen, schlechten Anlageergebnissen und Intransparenz. Der Bundesverband der Verbraucherzentralen fordert ein grundsätzliches Verbot des aktiven Vertriebs geschlossener Fonds an Privatanleger, ähnlich wie es in allen EU-Staaten außer Deutschland, Österreich und den Niederlanden bereits besteht […..]  Verbraucherschützer beurteilen geschlossene Fonds wegen des Risikos des Totalverlusts für 99 Prozent der Anleger generell als ungeeignet…..“. Hier gehts zum ganzen Artikel bei Wikipedia. Dem gibt es nichts hinzuzufügen!

Keine Angst, es gibt durchaus Möglichkeiten, sein Geld rentabel in Immobilien zu investieren. Wie, das zeige ich Ihnen auf der nächsten Seite >>>

 

Das Haus im Grünen – Traum oder Kostenfalle?

Foto: © KB3 / Fotolia

Wohnungsmangel hin oder her – das Häuschen im Grünen ist immer noch der Traum vieler Menschen. Vor allem junge Paare sehen in Gedanken schon ihre Kinder im Garten spielen, während sie selbst mit den Nachbarn zusammen sitzen und grillen. Aus Sicht eines Sparers oder Investors finde ich das „Haus in der Pampa“ zum jetzigen Zeitpunkt das schlechteste, was man machen kann. Warum, das versuche ich Ihnen in den nächsten Zeilen zu erklären.

Hausherr oder Sklave der Bank

Aus finanzieller Sicht ist ein Kauf oder gar der Bau eines Hauses für die meisten Leute die größte Herausforderung in ihrem Leben. Verwunderlicher ist es also, wie schnell und gedankenlos da mehrere hunderttaused Euro Schulden gemacht werden. Verstehen Sie mich nicht falsch: Eine Immobilie ist an sich keine schlechte Sache. Hat man im Alter nur wenig Rente, so wäre eine bezahlte Immobilie und damit mietfreies Wohnen ein gewaltiger Vorteil. Das war bisher auch immer so, ist bei den heutigen Preisen aber nicht unbedingt mehr eine Rechnung, welche auch aufgeht.

Schaut man sich die Preisentwicklung von Immobilien der letzten Jahre an, so sieht das für mich wie eine Blase aus. Auf keinen Fall sollte man in eine Blase investieren, auch wenn die Zinsen noch so billig sind. Das Geld, was sie bei den Zinsen sparen, hebt die deutlich erhöhten Preise nicht mal ansatzweise auf. Schauen Sie sich dazu bitte folgende Statistiken an.

Auf der ersten Tabelle sehen sie die Bauzinsentwicklung bei einer Laufzeit von 10 Jahren von 1999 bis 2019. Die Zinsen sind in diesem Zeitraum von über 6% auf durchschnittlich knapp unter 1% gefallen. Das hört sich doch erstmal prima an, oder?

Jetzt stellen wir die Preisentwicklung bei Immobilien gegenüber. Hier habe ich leider nur Zahlen vom Zeitraum 2004 bis 2018 gefunden. Das sollte an Aussagekraft aber reichen, denn die Preiskurve ist erst seit 2010 so stark am steigen. Die Immobilienpreise sind in diesem Zeitraum um ca. 90% gestiegen – das ist fast eine Verdoppelung!

Bild Quelle: Deutsche Bundesbank

Machen wir also eine kleine Rechnung auf:

Nehmen wir an, wir hätten vor 10 Jahren, also 2009, ein Reihenhäuschen für 250 000,-€ gekauft, was damals ein angemessener Preis in einem Vorort war, und bei 4% finanziert. Der Einfachheit halber nehmen wir ebenfalls an, die Kaufnebenkosten wären da schon drin. 20% Eigenkapital = 50 000,- € (was man als normaler Arbeitnehmer erstmal haben muss!) wären vorhanden gewesen. Bleiben 200 000,- € Schulden, die Tilgung beträgt 3%. Damit sind wir nach 10 Jahren und einer monatlichen Belastung von insgesamt 1166,67 Euro bei einer Restschuld von 126 374,58 Euro. Zinsen hätten wir in diesem Zeitraum 66 374,98 € bezahlt.

Jetzt kaufen wir die selbe Immobilie im Jahr 2019. Der Preis hat sich um 90% erhöht und beträgt somit 475 000,-€.  Es wird mit nur 1% Zinsen finanziert. Das Eigenkapital beträgt auch hier stolze 50 000,-€. Es müssen 425 000,-€ finanziert werden. Bei identischer monatlicher Belastung von 1166,-€ (entspricht einer Tilgung von 2,29%) stehen wir nach 10 Jahren wie folgt da: wir haben eine Restschuld von 322 587,36 € und Zinsen haben wir 37 507,36 € in den 10 Jahren bezahlt.

Sie sehen: Bei exakt gleichen, monatlichen Zahlungen haben Sie nach 10 Jahren für die selbe Immobilie noch 196213,-€ mehr an Schulden übrig. Zwar haben wir deutlich weniger an Zinsen bezahlt, konnten aber die Tilgung nicht entsprechend erhöhen, weil der Kaufpreis so drastisch gestiegen ist. Das Gegenteil ist hier sogar der Fall und wir mussten die Tilgung niedriger ansetzen, um die monatlichen Raten in der gleichen Höhe zu halten.

Beim aktuellen Preis von 475 000,-€ aus obigem Beispiel würden Sie übrigens bis zum Jahr 2049 brauchen, bis ihre Hütte abbezahlt ist. Dazu müsste der Niedrigzins aber noch 30 Jahre lang anhalten, was sehr unwahrscheinlich ist. Steigen die Zinsen zwischendrin nur um mikrige 2%, steigt Ihre monatliche Belastung plötzlich auf über 1700,-€ oder Sie müssen die Laufzeit verlängern.  Wenn Sie dann endlich schuldenfrei sind, falls Sie das noch erleben, ist Ihr Haus alt und, zumindest teilweise, sanierungsbedürftig.

Fazit:

Überlegen Sie sich einen Hauskauf ganz genau! Ist Ihnen das Wohnen so viel wert? Wollen Sie bis an Ihr Lebensende Sklave einer Bank und wirklich immobil bleiben?

Selbst wenn Sie das Geld hätten, zB. durch eine Erbschaft, sollten Sie den Kauf eines Häuschen im Grünen zumindest überdenken, denn ich gehe davon aus, dass die Immobilienblase in den nächsten 10 Jahren platzen wird und die Preise sich danach wieder normalisieren. Sie würden dann ordentlich an Wert verlieren. Vielleicht ist es klüger, so lange abzuwarten und sich lieber ein Häuschen zu mieten?

Aus der Sicht eines Geldanlegers ist ein Einfamilienhaus, jedenfalls zum aktuellen Zeitpunkt, denkbar ungeeignet.

 

 

 

Das Tagesgeldkonto – die bessere Matratze

Jahrelang war das Tagesgeldkonto eine sehr beliebte Anlageform in Deutschand. Die Vorteile lagen klar auf der Hand: Es gab ordentlich Zinsen und man konnte jederzeit auf das Geld zugreifen, war also sehr flexibel. Eigentlich die perfekte Geldanlage für den in der Regel sehr ängstlichen, konservativen deutschen Sparer. Doch das ist seit Jahren leider vorbei, denn selbst auf den besten Tagesgeldkonten bekommen Sie heute maximal 0,5% Zinsen. Das Tagesgeldkonto ist damit eine weitere Geldanlage, welche durch die Nullzinspolitik der EZB nicht mehr funktioniert und somit eigentlich unnötig geworden ist. Es eignet sich daher lediglich nur noch als Parkplatz für Ihr Geld, quasi als bessere Matratze. Dennoch parken immernoch Millionen Sparer Ihr Geld darauf, weil sie schlicht weg nicht wissen, was sie mit ihrem Geld sonst anstellen sollen. Der Satz „Es gibt ja sowieso keine Zinsen“ ist mittlerweile Standart geworden und man hat regelrecht resigniert.
Meine Meinung:
Das Tagesgeldkonto hat keine Funktion mehr und ist daher als Geldanlage ungeeignet.
Wenn Sie trotzdem Ihr Geld dort parken möchten, sollten Sie ganz genau vergleichen*.

Hier finden Sie eine richtige Aternative zum Tagesgeldkonto.

Die Riester-Rente ist keine gute Altersvorsorge

Statistisch gesehen werden wir, verglichen mit vorherigen Generationen, immer älter. Die gute Ernährung, ein hohes Wohlstandsniveau und eine Arbeitswelt, welche die Gesundheit der Arbeitnehmer/-innen betont („Work-Life-Balance“), sorgen für einen sehr guten Gesundheitszustand. Wir werden vermutlich auch im Alter noch Hobbies ausüben und ein aktives Leben führen können. Dazu brauchen wir natürlich eine auskömmliche Rente. Das Rentenniveau Netto vor Steuern liegt laut Wikipedia bis zum Jahr 2020 bei 46 Prozent und bis zum Jahr 2030 bei 43 Prozent.

Alt und arm
2002 wurde deshalb bereits die Riester-Rente eingeführt, da man im Zuge einer Reform der Rentenversicherung das Rentenniveau senkte. Der Bürger sollte nun auch privat vorsorgen, um die entstehende Lücke zu füllen.
Unterstützt wird das Ganze vom Staat mit Zulagen und Steuervorteilen.
So um das Jahr 2003 schien die Begeisterung für die Riester-Verträge fast schon ungebremst zu sein. Die ersten Anlegerinnen und Anleger hatten die Verträge abgeschlossen und die Zulage für das erste Jahr erhalten.
Klingt super, oder? Vergessen Sie es! Die Versicherungslobby hat hier mal wieder ganze Arbeit geleistet und jede Menge Geld verdient.

Die Stimmung trübte sich nach und nach ein. Warum? Hohe Gebühren, teilweise aggressives Vertriebsverhalten und mangelnde Detailinformationen ließen einen faden Beigeschmack entstehen und Kritik immer lauter werden..
Sehr viele Anbieter von Riester-Verträgen nutzen eine in vielen Branchen etablierte Werbemasche: Sie plakatieren lediglich die Höhe der Zuzahlung und rechnen diese bis zum Renteneintritt hoch. Nach dem Motto: Wer kann denn schon „Nein“ sagen, wenn Vater Staat einen sehr hoch aussehenden Betrag dazu schießt? Dazu noch der Hinweis auf mögliche steuerliche Gutschriften – ohne zu sagen, dass die Auszahlung am Ende mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert wird.
Bei den allermeisten Verträgen zahlen Sie unterm Strich drauf, denn die mikrigen Zulagen werden von den Kosten für z.B. Vertrieb, Abschluss und Verwaltung regelrecht aufgefressen.

Je jünger, desto nachteiliger

So zitiert die renommierte Wirtschaftswoche, die garantiert nicht als banken- und unternehmerfeindlich angesehen werden kann, eine Studie der Verbraucherzentralen (hier geht’s zum Artikel). Dieser zufolge wären die Verträge sicher, aber teuer!
Als ersten Nachteil der meisten Riester-Verträge beleuchtet die Studie – beispielsweise bei 30 Jahren Laufzeit – jährliche Kosten zwischen 0,56 und 3,10 Prozent. Im Gegenzug würde das Geld „sicher“ angelegt werden. Dies bedeutet beispielsweise für einen Berufseinsteiger (Anfang der „20er“), dass er zum Rentenbeginn – also mehr als 40 Jahre später eine Rückzahlung erhalten würde, die mindestens aus Einzahlungen plus Zulagen besteht.
Im Klartext heißt dies: Der Anbieter garantiert lediglich eine Null Rendite, für die er den Anleger auch noch zur Kasse bittet.
Eine weiterer, gewaltiger Nachteil ist die lange Bindungsdauer der Riester-Rente. Sie sind damit sehr unflexibel und wer kann schon auf Jahrzehnte im voraus planen? Würden Sie aus einem privaten Grund Ihren Riester-Vertrag sich vorzeitig auszahlen lassen, dann schlägt der Gebühren-Hammer voll und ganz zu: Die einzige Möglichkeit ist eine Rückabwicklung unter Verlust der vom Staat gewährten Zulage.
Eine der wenigen Ausnahmen davon ist, wenn Sie sich einen Teil der Riester-Verträge sozusagen bei sich selbst ausleihen und damit eine Immobilie erwerben. Dann bleibt aber der Gebührennachteil erhalten und Sie müssten auch einen festen Rückzahlungsplan einhalten.
Einzige Möglichkeit nicht noch mehr Geld in einen bereits bestehenden Riester-Vertrag einzubezahlen wäre eine Unterbrechung der Einzahlungen für die Zukunft. Dann würden Zulagen & Co. für die bereits abgerechneten bzw. einbezahlten Kalenderjahre erhalten bleiben und der Vertragssaldo einfach in die Zukunft fortgeschrieben bzw. verzinst werden. Inklusive aller damit verbundener Nachteile. So ist das aktuell schon bei jedem 5. Vertrag geschehen (mehr Infos HIER).
Ähnlich nachteilig wirkt sich auch die Verknüpfung der Riester-Verträge mit Ihrer Steuer-ID aus: Wenn Sie beispielsweise für einige Jahre ins Ausland ziehen, können Sie keinerlei Neueinzahlungen in den Riester-Vertrag leisten, für die eine Zulage gewährt wird. Für diese ist – etwas zusammengefasst gesprochen – ein „Steuer-Wohnsitz“ im Inland erforderlich.

Als Fazit kann gesagt werden: Riester bedeutet hohe Gebühren, oft schlechte Rendite und eine fast lückenlose Abhebe- und Ausreisesperre für Ihr Geld!

Eine renditestarke Alternative zu einem Riester-Vertrag finden Sie in folgendem Beitrag:

Der ETF-Sparplan als Altersvorsorge

Es war einmal das Sparbuch

Wir kennen es alle und viele, vor allem die älteren unter Ihnen, werden vielleicht noch eins in der Schublade liegen haben: das Sparbuch! Als Kind hat man uns am „Weltspartag“ zur Bank geschickt, um das mühsam ersparte Geld auf ein Sparbuch einzuzahlen. Es gab noch kräftig Zinsen und man lernte spielerisch mit dem Geld umzugehen. Schön war’s!

Heutzutage ist das, Sie werden es sicher schon vermuten, keine gute Idee mehr! Es gibt einfach keine Zinsen mehr. Der Durchschnittszins auf Sparbüchern beträgt aktuell 0,1%.

Bei einer Inflation von ca. 2% verlieren Sie Jahr für Jahr an Wert und unflexibel sind Sie damit auch noch.

Viele Jahre  hatte man nun das Tagesgeldkonto als Alternative zum Sparbuch. Doch das ist nun seit geraumer Zeit leider auch keine Option mehr, wie Sie HIER nachlesen können.

Wenn Sie eine Vernünftige Alternative zum Sparbuch suchen, dann sollten Sie einfach mal hier schauen >>>