Schlagwort-Archive: immobilien

Immobilien-Crowdfunding

Immobilien-Crowdfunding: gute Rendite oder Risiko? Lesen Sie hier meine Erfahrungen.

Crowdfunding ist seit Jahren in aller Munde und aus der Finanzierungswelt von Start-Ups nicht mehr wegzudenken. Denn mit der Schwarmfinanzierung lassen sich interessante Produkte und Geschäftsideen finanzieren, deren Business-Pläne sonst in den virtuellen Papierkörben von Kreditgebern gelandet wären. Seit kurzer Zeit sind auch einige Anbieter am Markt, die ihre Immobilien-Projekte mit dieser Finanzierungs-Methode verwirklichen. Das bietet auch für private Sparer eine interessante und lukrative Anlagemöglichkeit.

Was ist Immobilien-Crowdfunding?
Beim Immobilien-Crowdfunding bzw. Immobilien-Crowdinvesting wird ein Teil eines Bauprojektes durch viele kleine Geldgeber investiert. Dabei kann es sich um die Sanierung eines Altbaus, dem Neubau eines Wohnhauses, aber auch den Bau einer Klinik oder eines Bürogebäudes handeln. Viele Bauträger entscheiden sich für diese Form der Finanzierung, weil ihnen für die Gesamtfinanzierung ihrer Projekte zu wenig Eigenkapital zur Verfügung steht. Das durch Crowdfunding eingenommene Geld wird von den Banken als Eigenkapital gewertet und macht so die Finanzierung des geplanten Projekts für den Bauträger möglich.
Seit kurzer Zeit ist auch die Investition in sogenannte Bestandsimmobilien möglich. Dabei investiert man sein Geld in vollvermietete Zinshäuser und erhält in regelmäßigen Abständen einen Teil der Mieterträge ausgeschüttet.

Wie funktioniert Immobilien-Crowdinvesting?
Der erste Schritt zum Immobilien-Crowdinvesting ist die Suche nach einer geeigneten Plattform, auf der entsprechende Objekte angeboten werden, in die man investieren kann. Die Branche ist zwar noch jung, dennoch haben sich bereits diverse Anbieter am Markt etabliert.
Auf den Plattformen selbst sind die unterschiedlichen Projekte dargestellt, die zur Finanzierungsbeteiligung angeboten werden. Die drei entscheidenden Faktoren, die man bei der Wahl der Immobilie beachten sollte, sind der angebotene Zinssatz, die Laufzeit des Projektes sowie die Mindestbeteiligung.
Die Zinssätze bewegen sich je nach Immobilie dabei gewöhnlich zwischen 4 und 7,5 %, wobei europäische, aber nicht in Deutschland ansässige Plattformen, wie zB. Estateguru*, in der Regel deutlich mehr Rendite bringen (> 10%). Das liegt daran, dass deutsche Anbieter viel stärker reguliert werden, was sie zwar vermeintlich nicht sicherer macht, was aber wegen des erheblichen Aufwandes und der dadurch entstehenden Kosten auf die Rendite drückt. Dabei gilt wie bei den meisten Investments: je höher das Risiko, desto höher ist auch der Zinssatz. Vollvermietete Bestandsimmobilien haben meist einen geringeren Zinssatz, das Risiko eines Ausfalls ist hier aber eben auch deutlich geringer. Auf einigen Plattformen wird bei den einzelnen Projekten auch ein Rating vorgenommen, um das Risiko für die privaten Investoren transparenter darzustellen.
Die Laufzeiten variieren zwischen 12 und 48 Monaten. Einige Anbieter schütten die Rendite bereits regelmäßig während der Projektphase aus, während andere den investierten Betrag und die angefallenen Zinsen erst nach dem Ende des Projekts auszahlen.
Die Mindestbeteiligung bei der Investition startet bei vielen Projekten schon bei 250 Euro. Manche Anbieter fordern bei einigen Projekten aber auch eine höhere Einzahlung von bis zu 1.000 Euro.

Welche Vor- und Nachteile hat Immobilien-Crowdfunding?
Der deutsche Immobilien-Markt ist seit Jahren im Aufschwung und die Preise für Wohnraum boomen. Das ist als privater Mieter zwar unerfreulich, doch die Kehrseite der Medaille ist, dass man diese Preisentwicklung durch kluge Investments auch für sich nutzen kann. Doch der Immobilien-Markt ist heiß umkämpft und als Laie hat man es schwer, Fuß zu fassen und an aussichtsreiche Projekte heranzukommen.
Durch Immobilien-Crowdfunding ist es deutlich einfacher, in Immobilien zu investieren, als wenn man selbst eine Wohnung kauft und diese dann vermietet bzw. saniert und wieder verkauft. Wer mit den Tücken des Marktes nicht vertraut ist, findet hier eine einfache Möglichkeit, sich an lukrativen Projekten zu beteiligen. Natürlich geht das zu Lasten der Erträge. Wer den Markt gut kennt, kann mit eigenen Immobilien sicher mehr Geld machen, doch auch schnell viel mehr Geld verlieren.

Gegenüber anderen Investment-Möglichkeiten bietet Immobilien-Crowdfunding relativ kurze Laufzeiten bei gleichzeitig attraktiven Renditen. Zinsen in der Höhe, wie sie auf den genannten Plattformen angeboten werden, sind bei anderen Investitionen derzeit kaum am Markt zu bekommen. Wer sein Geld nicht ewig binden möchte, findet hier eine gute Möglichkeit, in Projekte mit recht kurzer Laufzeit schon ab zwölf Monaten zu investieren.

Doch man sollte sich natürlich von den hohen Zinsen nicht blenden lassen. Wenn das Projekt schief geht, muss der Bauträger möglicherweise Insolvenz anmelden und das Geld geht ganz oder zumindest teilweise verloren. Das geht oft schneller, als man denkt. Es kann beispielsweise zu Verzögerungen im Genehmigungsverfahren oder bei der Fertigstellung der einzelnen Wohneinheiten kommen. Wird das Bau-Budget überschritten, werden weitere Finanzierungsquellen erforderlich, um weiter bauen zu können. Findet sich niemand, der weiter in das halbfertige Projekt investieren will, wird auch nicht weiter gebaut.
Bei der Abwicklung der Rückzahlung haben Sie nicht gerade die besten Karten, denn bei dem Investment handelt es sich um ein sogenanntes nachrangiges Darlehen. Das bedeutet, dass es im Falle einer Insolvenz erst zu einer Rückzahlung Ihres investierten Geldes kommt, nachdem alle anderen nicht nachrangigen Gläubiger wie Banken und Lieferanten ihr Geld in voller Höhe erhalten haben.

Sinnvoll ist es daher, nicht alles auf eine Karte zu setzen und sein Geld nur in ein Projekt zu investieren, sondern das Kapital auf mehrere unterschiedliche Projekte aufzuteilen. Auch wenn es die Abwicklung ein wenig komplizierter und unübersichtlicher macht, empfiehlt es sich ebenso, auch bei unterschiedlichen Plattformen zu investieren. Denn natürlich unterscheidet sich auch die Qualität der Plattformen bei der Einschätzung der Wirtschaftlichkeit von den angebotenen Projekten.

Wie bei allen anderen Investments sollte man sich auch beim Crowdinvesting in Immobilien auf seinen Hausverstand verlassen. Das heißt: investieren Sie nur in Projekte, die Sie auch wirklich verstehen und lassen Sie sich dabei nicht von schönen Bildern und blumigen Beschreibungen blenden. Es gibt immer das Risiko eines Totalverlustes. Mit Weitsicht und dem entsprechenden Augenmaß ist Immobilien-Crowdfunding jedoch eine interessante und lukrative Anlagemöglichkeit.

Fazit: Ist Immobilien-Crowdinvesting empfehlenswert?

Ich persönlich würde diese Investitionsmöglichkeit NEUTRAL bewerten. Warum neutral?

Es ist keine schlechte Möglichkeit, sein Geld zu investieren, aber es gibt eben bessere:

Wer in Immobilien investieren möchte, der ist mit Immobilien-ETFs oder REITs deutlich besser, weil flexibler und vor allem sicherer aufgehoben. Lesen Sie bitte HIER meinen Beitrag dazu.

Wer sich generell für Crowdinvesting interessiert, der sollte sein Geld lieber in P2P-Kredite bei zB. Bondora* oder Mintos* investieren. Die Zinsen dort sind sehr lukrativ und man kann sein Geld dort wesentlich breiter streuen, was mehr Sicherheit bringt.

Wenn Sie trotzdem Ihr Geld in Immobilien-Crowdfunding anlegen möchten, dann sollten Sie lieber einen europäischen Anbieter wie zB. Estateguru* nehmen, weil Sie bei diesem Anbieter Zinsen von bis zu 12% bekommen und bereits ab 50,- Euro loslegen können. Bei deutschen Anbietern sind Sie in der Regel nicht sicherer aufgehoben, bekommen aber nur ca. die Hälfte an Zinsen. Meiden Sie Anbieter, welche überall agressiv Werbung schalten, denn das kostet viel Geld und Sie können sich sicher denken, wer das letztlich bezahlt bzw. von wessen Rendite diese Kosten dann abgehen!

Im nächsten Beitrag erkläre ich Ihnen Schritt für Schritt, wie das Geld anlegen bei Estateguru* funktioniert.

 

Richtig in Immobilien investieren

Hier zeige ich Ihnen, wie Sie Ihr Geld richtig in Immobilien investieren können, ohne dabei Schulden machen zu müssen. Ganz ohne Klumpenrisiko und selbst mit kleinen Beträgen können Sie vom sogenannten Betongold profitieren. Durch passive Anlage in REITs oder Immobilien-ETFs investieren Sie Ihr Geld in sichere Sachwerte und profitieren langfristig von Wertsteigerungen und Dividenden und bleiben dabei flexibel. Im Gegensatz zu offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, bei denen Sie nur extrem schwer bzw. gar nicht herauskommen und dazu ein erhebliches Verlustrisiko tragen, können Sie ihre REIT- bzw. ETF-Anteile jederzeit verkaufen und wieder zu Geld machen.

Was sind REITs?

Bild: © moerschy/ Pixabay

REIT ist die Abkürzung für Real Estate Investment Trust. Dabei handelt es sich um eine spezielle Form einer börsennotierten Immobiliengesellschaft. Um sich REIT zu nennen bzw. diese Gesellschaftsform anzunehmen, müssen sie sich strengen staatlichen Regulierungen unterwerfen. So dürfen REITs ihr Geld ausschließlich durch Veräußerungsgewinne und Vermietung von Immobilien verdienen, was sie dadurch von allgemeinen Immobilien-Aktien unterscheidet, die auch auf andere Geschäftsmodelle zurückgreifen können. REITs müssen 90% ihrer Gewinne in Form von Dividenden an die Anleger ausschütten, daür sind sie aber auch von Ertragssteuern befreit.

In Deutschland gibt es aufgrund der strengen Auflagen nur wenige REITS. Da wären Deutsche Konsum REIT (WKN: A14KRD), Hamborner REIT (WKN: 601300) und alstria Office REIT (WKN: A0LD2U).

REITs bieten für den Anleger viele Vorteile:
– Anteile können an der Börse leicht ge- und verkauft werden.
– Man kann in einzelne REITs schon mit geringen Beträgen invesitieren, z.B. durch einen Sparplan, dadurch ist eine Streuung auf verschiedene Branchen, Unternehmen und sogar Länder möglich.
– Es gibt eine garantierte Dividende.

Trotz allem sind REITs natürlich nicht komplett ohne Risiko, denn kommt der Immobilienmarkt in eine Krise, wie zuletzt 2008, dann können auch die Kurse der REITs fallen.

Daher ist Diversifizierung, also Streuung, auch bei Immobilien-Investments wichtig, denn unter Druck geraten nur selten alle Immobilienklassen (Hotels, Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien usw.) zur gleichen Zeit. Auch entwickeln sich die Märkte in verschiedenen Ländern unterschiedlich, so dass auch eine internationale Streuung Sinn macht.

Eine sehr gute Möglichkeit, das anzulegende Geld (und damit das Risiko) breit zu streuen, sind ETFs, welche sich auf Immobiliengesellschaften insgesamt und REITs spezialisiert haben und in viele verschiedene Aktien investieren. Ein weitere Vorteil von ETFs ist, dass sie als Sondervermögen gelten. Das bedeutet, selbst im schlimmsten Fall, der Insolvenz der Bank/des Emittenten, ist Ihre Anlage geschützt. In den USA gibt es weltweit mit Abstand die meisten REITs, weshalb mein Favorit der US iShares US Property Yield ETF (WKN: A0LEW6) ist, der in über 100 Immobiliengesellschaften investiert.

Bild: Eigene Darstellung/ comdirect*

Das Bild zeigt die Entwicklung des obengenannten ETFs der letzten 10 Jahre. Nach dem Einbruch durch die Finanz-/Immobilienkrise 2008/2009 hat sich der Wert sehr gut erholt und ist von damals ca. 9,-Euro auf ca. 29,-Euro gestiegen. Er hat sich in diesem Zeitraum also mehr als verdreifacht! Das liegt daran, dass sich der US-Immobilienmarkt in der Zeit prächtig entwickelt hat.

Wer noch breiter streuen möchte, der sollte sich den iShares Developed Markets Property Yield ETF (WKN: A0LEW8) anschauen. Dieser ETF investiert in alle klassischen Industrieländer, wie zB. Deutschland, Australien, Hongkong, Japan und natürlich die USA, und hat eine ähnlich gute Performance hingelegt.

Eine europäische Variante gibt es auch, z.B den Xtrackers FTSE Developed Europe Ex UK Property (WKN: A118P8), welcher unter anderem in deutsche, schwedische und französische Immobiliengesellschaften investiert.

Wie genau kann ich in einen Immobilien-ETF investieren?

Sie benötigen dazu ein Depot. Ein kostenloses Depot können Sie bei der comdirect* eröffnen. Dort geben Sie bei der Wertpapiersuche die WKN ein, z.B. A0LEW6, um ihr Geld in den US iShares US Property Yield ETF zu investieren.

Sie können entweder einen einmaligen Betrag in ETFs anlegen oder auch einen Sparplan einrichten und den ETF regelmäßig besparen. Wie das geht, können sie hier nachlesen >>>

Fazit: Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren, dann sollten Sie das mit REITs oder Immobilien-ETFs machen. Sie sind die clevere Alternative zum Kauf einer teuren Immobilie, welche mit hohen Kaufnebenkosten, hohem Klumpenrisiko und schlechter Rendite daherkommt.

Wie Sie NICHT in Immobilien investieren sollten

Viele Sparer wissen in Zeiten von Nullzinsen nicht, wie sie ihr Geld anlegen sollen und flüchten sich in Immobilien. Das berühmte „Betongold“ war schließlich jahrelang eine sichere Bank. Kräftige Wertzuwächse und vermeintlich regelmäßige Mieteinnahmen machten sie sozusagen alternativlos. Ist das heute noch so? Das will ich in einer zweiteiligen Beitragsreihe klären. Es gibt verschiedene Möglichkeiten in Immobilien zu investieren, sei es aktiv oder passiv. Wir beginnen damit, wie Sie nicht in Immobilien investieren sollten, denn es ist nicht alles Beton, was glänzt…oder so ähnlich. 😉

Bild: © Андрей Яланский / Fotolia

– Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Moment mal – ist das nicht die beste Investition überhaupt? Eine Wohnung kaufen und den Mieter abzahlen lassen? Ganz klare Antwort: NEIN!

Verlockend sind die niedrigen Zinsen, die momentan irgendwo zwischen 0,6 und 1% liegen. Die Banken werfen einem das Geld förmlich hinterher und da bietet es sich doch an, eine Wohnung zu kaufen, oder? Eben nicht, denn während die Zinsen in den letzten 10 Jahren zwar deutlich gesunken sind, sind die Preise für Immobilien extrem gestiegen.

Bild Quelle: Deutsche Bundesbank

Um eine Wohnung zu kaufen, welche sich auch zuverlässig vermieten lässt und vernünftige Mieteinnahmen beschert, können Sie keine Immobilie in der Pampa kaufen. Die Wohnung muss die richtige Größe haben und in mittlerer bis guter Lage stehen. Am besten in einer Stadt oder deren Speckgürtel mit guter Verkehrsanbindung. Aber wie Sie auf der Grafik oben sehen, haben sich genau dort die Preise fast verdoppelt! Kein noch so niedriger Darlehenszins kann das rausholen. Zwar sind auch die Mieten gestiegen, doch ist die Rendite bei einer finanzierten Immobilie grottenschlecht.

Ein Beispiel:

Hätte man 2009 eine 2-Zimmer/ 60qm-Wohnung für 150000,- gekauft und voll finanziert, hätte man ungefähr 4% Zinsen bezahlt. Der Einfachheit halber nehmen wir ebenfalls an, die Kaufnebenkosten wären da schon drin. Desweiteren gehen wir von einer Kaltmiete von 7,50 Euro/qm aus.
Wir haben demnach eine monatliche Kaltmiete von 450,-Euro, macht 5400,-Euro Einnahmen im Jahr. Das ist eine Rendite von 3,6%.

Bei einer Tilgung von 2% müsste man im Monat 750,-Euro an die Bank abdrücken. Die Mieteinnahmen reichen nicht zur Deckung aus und man muss 300,-Euro im Monat drauflegen. Läuft alles glatt, gehört einem die Wohnung nach 27 Jahren und 7 Monaten.

Kauft man die selbe Immobilie aber heute, dann zahlt man 285000,-Euro, denn die Preise sind ca. um 90% gestiegen. Nehmen wir 0,8% Zinsen und eine auf 11,-Euro/qm gestiegene Kaltmiete an, dann sieht unsere Rechnung so aus:

Ihre Rendite beträgt trotz gestiegener Miete jetzt nur noch 2,78%. Wir brauchen bei gleicher monatlicher Belastung von 750,-Euro/Monat jetzt 36 Jahre und 7 Monate, bis die Wohnung abbezahlt ist. In dieser Zeit dürfte der Finanzierungszins aber nicht steigen. Steigt der Zins nur um 2%, was in diesem langen Zeitraum sehr wahrscheinlich ist, dann steigt unsere monatliche Blastung auf 1108,44 Euro im Monat. Statt 300,- müsste man dann 448,-Euro im Monat zuschießen oder die Laufzeit verlängern. Bleibt zu hoffen, dass man bei 40 Jahren oder länger noch das Ende der Finanzierung erlebt.

In den Rechenbeispielen wurden eventuelle Steuerersparnisse/ Abschreibungen mit Absicht nicht berücksichtigt. Zwar werden diese gerne von Maklern als Verkaufsargument genutzt, doch sollten Sie sich von diesen paar tausend Euro, welche Sie unter Umständen vom Finanzamt zurückbekommen können, nicht blenden lassen. Eine Immobilie kostet auch und man braucht Rücklagen. Auf gar keinen Fall sollten eventuelle Steuererspanisse ein Kaufgrund sein und ebensowenig sollten Steuerertattungen, welche Sie vielleicht noch bekommen werden, was aber naturgemäß überhaupt nicht sicher ist, in eine Finanzierung eingeplant werden! Hören Sie beim Thema Steuern nicht auf einen Makler, denn der will verkaufen, sondern fragen Sie am besten Ihren Steuerberater!

Oft läuft es als Investor leider nicht so glatt, wie man sich das vorher ausgemalt bzw. der Makler es einem verkauft hat, denn als Vermieter trägt man viele Risiken: Da wären neben Mietausfällen und Mietnomaden z.B. auch Eigentümergemeinschaften, die einem quer kommen können. Immobilien benötigen zudem Instandhaltung und Pflege, was bezahlt werden muss und die sowieso schon winzige Rendite weiter schmälert. Nicht zu vergessen unsere liebe Regierung, die z.B. mit Mietpreisbremsen/-deckel immer mehr zu Ungunsten von Vermietern reguliert.

Für mich sieht diese extreme Preisentwicklung doch sehr nach einer Blase aus. In Blasen sollte man nicht investieren, außer man ist von Anfang an dabei. Wenn Sie jetzt kaufen, dann hören Sie vermutlich in naher Zukunft einen lauten Knall.

Habe Sie gewusst, dass Immobilienbesitzer in Deutschland schon zweimal mit staatlichen Zwangshypotheken zur Kasse gebeten wurden? Diese Zusatzsteuer für Immobilienbesitzer gab es bereits 1923 und 1948. Kommt in den nächsten Jahren wieder eine Finanzkrise, was gar nicht mal so abwegig ist, wer weiß, was den Damen und Herren von der Politik dann wieder einfällt…

Fazit: Finger weg! Zuviel (Klumpen-)Risiko, zu wenig Ertrag, zu unflexibel.

 

– Geschlossene Immobilienfonds

Hierzu nehme ich extra eine größere Schriftart:

FINGER WEG!!!!

Ich weiß nicht wie es Ihnen geht, aber mir fallen da immer sofort schmierige Typen mit Champagner-Flaschen in der Hand auf einer dekadenten Party ein. Jetzt fällt mir der Name auch wieder ein, den möchte ich hier in meinem Blog aber nicht in den Mund nehmen. Klicken Sie einfach mal HIER – Google ist unser Freund.

Eine Ausnahme? Nur ein schwarzes Schaf? Definitiv nicht.

Bei einem geschlossenen Fonds investieren Sie nicht in eine Spareinlage, sondern kaufen eine Beteiligung an einer Gesellschaft. Daher gibt es hier (grauer Kapitalmarkt) keine Absicherung durch einen Einlagensicherungsfonds. Sie haben auch kein geschütztes Sondervermögen, wie beispielsweise bei einem ETF, sondern sie tragen 100% Verlustrisiko.
Bei geschlossenen Fonds müssen Sie sehr lange Laufzeiten für Ihr angelegtes Geld in Kauf nehmen – 20 bis 30 Jahre sind da eher die Regel als die Ausnahme. Vertrieb, Verwaltung und natürlich Provisionen – das alles macht den Fonds sehr teuer und schmälert erheblich Ihre Rendite. Dabei sind die Betreiber solcher Unternehmen in ihrer Namensgebung sehr einfallsreich. Leider ist das Internet voll davon und sie locken mit hohen Renditen und bunten (selbstgedruckten) Zertifikaten. Lassen Sie sich davon nicht einlullen (Gier frisst Hirn) und fragen Sie bei kleinstem Zweifel direkt nach oder lassen sie am besten ganz die Finger weg, wenn Sie sich nicht zu 100% sicher sind, dass es sich nicht um ein solches „Geschlossener-Fond-Schneeball-System“ handelt.
Sogar Wikipedia lässt an dieser Anlageform kein gutes Haar. Ich zitiere: „Geschlossene Fonds stehen in der Kritik wegen Betrugsfällen, schlechten Anlageergebnissen und Intransparenz. Der Bundesverband der Verbraucherzentralen fordert ein grundsätzliches Verbot des aktiven Vertriebs geschlossener Fonds an Privatanleger, ähnlich wie es in allen EU-Staaten außer Deutschland, Österreich und den Niederlanden bereits besteht […..]  Verbraucherschützer beurteilen geschlossene Fonds wegen des Risikos des Totalverlusts für 99 Prozent der Anleger generell als ungeeignet…..“. Hier gehts zum ganzen Artikel bei Wikipedia. Dem gibt es nichts hinzuzufügen!

Keine Angst, es gibt durchaus Möglichkeiten, sein Geld rentabel in Immobilien zu investieren. Wie, das zeige ich Ihnen auf der nächsten Seite >>>

 

Das Haus im Grünen – Traum oder Kostenfalle?

Foto: © KB3 / Fotolia

Wohnungsmangel hin oder her – das Häuschen im Grünen ist immer noch der Traum vieler Menschen. Vor allem junge Paare sehen in Gedanken schon ihre Kinder im Garten spielen, während sie selbst mit den Nachbarn zusammen sitzen und grillen. Aus Sicht eines Sparers oder Investors finde ich das „Haus in der Pampa“ zum jetzigen Zeitpunkt das schlechteste, was man machen kann. Warum, das versuche ich Ihnen in den nächsten Zeilen zu erklären.

Hausherr oder Sklave der Bank

Aus finanzieller Sicht ist ein Kauf oder gar der Bau eines Hauses für die meisten Leute die größte Herausforderung in ihrem Leben. Verwunderlicher ist es also, wie schnell und gedankenlos da mehrere hunderttaused Euro Schulden gemacht werden. Verstehen Sie mich nicht falsch: Eine Immobilie ist an sich keine schlechte Sache. Hat man im Alter nur wenig Rente, so wäre eine bezahlte Immobilie und damit mietfreies Wohnen ein gewaltiger Vorteil. Das war bisher auch immer so, ist bei den heutigen Preisen aber nicht unbedingt mehr eine Rechnung, welche auch aufgeht.

Schaut man sich die Preisentwicklung von Immobilien der letzten Jahre an, so sieht das für mich wie eine Blase aus. Auf keinen Fall sollte man in eine Blase investieren, auch wenn die Zinsen noch so billig sind. Das Geld, was sie bei den Zinsen sparen, hebt die deutlich erhöhten Preise nicht mal ansatzweise auf. Schauen Sie sich dazu bitte folgende Statistiken an.

Auf der ersten Tabelle sehen sie die Bauzinsentwicklung bei einer Laufzeit von 10 Jahren von 1999 bis 2019. Die Zinsen sind in diesem Zeitraum von über 6% auf durchschnittlich knapp unter 1% gefallen. Das hört sich doch erstmal prima an, oder?

Jetzt stellen wir die Preisentwicklung bei Immobilien gegenüber. Hier habe ich leider nur Zahlen vom Zeitraum 2004 bis 2018 gefunden. Das sollte an Aussagekraft aber reichen, denn die Preiskurve ist erst seit 2010 so stark am steigen. Die Immobilienpreise sind in diesem Zeitraum um ca. 90% gestiegen – das ist fast eine Verdoppelung!

Bild Quelle: Deutsche Bundesbank

Machen wir also eine kleine Rechnung auf:

Nehmen wir an, wir hätten vor 10 Jahren, also 2009, ein Reihenhäuschen für 250 000,-€ gekauft, was damals ein angemessener Preis in einem Vorort war, und bei 4% finanziert. Der Einfachheit halber nehmen wir ebenfalls an, die Kaufnebenkosten wären da schon drin. 20% Eigenkapital = 50 000,- € (was man als normaler Arbeitnehmer erstmal haben muss!) wären vorhanden gewesen. Bleiben 200 000,- € Schulden, die Tilgung beträgt 3%. Damit sind wir nach 10 Jahren und einer monatlichen Belastung von insgesamt 1166,67 Euro bei einer Restschuld von 126 374,58 Euro. Zinsen hätten wir in diesem Zeitraum 66 374,98 € bezahlt.

Jetzt kaufen wir die selbe Immobilie im Jahr 2019. Der Preis hat sich um 90% erhöht und beträgt somit 475 000,-€.  Es wird mit nur 1% Zinsen finanziert. Das Eigenkapital beträgt auch hier stolze 50 000,-€. Es müssen 425 000,-€ finanziert werden. Bei identischer monatlicher Belastung von 1166,-€ (entspricht einer Tilgung von 2,29%) stehen wir nach 10 Jahren wie folgt da: wir haben eine Restschuld von 322 587,36 € und Zinsen haben wir 37 507,36 € in den 10 Jahren bezahlt.

Sie sehen: Bei exakt gleichen, monatlichen Zahlungen haben Sie nach 10 Jahren für die selbe Immobilie noch 196213,-€ mehr an Schulden übrig. Zwar haben wir deutlich weniger an Zinsen bezahlt, konnten aber die Tilgung nicht entsprechend erhöhen, weil der Kaufpreis so drastisch gestiegen ist. Das Gegenteil ist hier sogar der Fall und wir mussten die Tilgung niedriger ansetzen, um die monatlichen Raten in der gleichen Höhe zu halten.

Beim aktuellen Preis von 475 000,-€ aus obigem Beispiel würden Sie übrigens bis zum Jahr 2049 brauchen, bis ihre Hütte abbezahlt ist. Dazu müsste der Niedrigzins aber noch 30 Jahre lang anhalten, was sehr unwahrscheinlich ist. Steigen die Zinsen zwischendrin nur um mikrige 2%, steigt Ihre monatliche Belastung plötzlich auf über 1700,-€ oder Sie müssen die Laufzeit verlängern.  Wenn Sie dann endlich schuldenfrei sind, falls Sie das noch erleben, ist Ihr Haus alt und, zumindest teilweise, sanierungsbedürftig.

Fazit:

Überlegen Sie sich einen Hauskauf ganz genau! Ist Ihnen das Wohnen so viel wert? Wollen Sie bis an Ihr Lebensende Sklave einer Bank und wirklich immobil bleiben?

Selbst wenn Sie das Geld hätten, zB. durch eine Erbschaft, sollten Sie den Kauf eines Häuschen im Grünen zumindest überdenken, denn ich gehe davon aus, dass die Immobilienblase in den nächsten 10 Jahren platzen wird und die Preise sich danach wieder normalisieren. Sie würden dann ordentlich an Wert verlieren. Vielleicht ist es klüger, so lange abzuwarten und sich lieber ein Häuschen zu mieten?

Aus der Sicht eines Geldanlegers ist ein Einfamilienhaus, jedenfalls zum aktuellen Zeitpunkt, denkbar ungeeignet.

 

 

 

Die EZB warnt vor Überhitzung des Immobilienmarktes

Ein sogenanntes „Expertengremium“, geleitet von EZB-Chef Mario Draghi, warnt vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes in Eurpa. Dass ausgerechnet die EZB davor warnt birgt schon eine gewisse Ironie, ist sie doch hauptsächlich Schuld an den explodierenden Preisen. Durch die schon seit über 10 Jahren anhaltenden Nullzinspolitik hat sie dieses Problem im wesentlichen mitgeschaffen, wissen Investoren und Sparer doch nicht, wohin sonst mit ihrem Geld.
Meine Meinung:
Wir befinden uns hier in einer Blase, welche in nicht mehr allzu ferner Zukunft platzen dürfte. Daher würde ich momentan auf keinen Fall eine Immobilie kaufen, egal wie billig Kredite sind.